A volte ci si confonde quando si parla di valori o riferimenti immobiliari. La determinazione dei prezzi, oltre a tutti gli elementi di stima che possiede il mercato, segue delle regole ben precise, molte delle quali sconosciute non solo agli acquirenti/investitori, ma anche a molti operatori del settore.
"Il mercato immobiliare è un sapere inesatto", " il miglior esperto è il prezzo di vendita”, questi aforismi li ho ripetuti non so quante volte ai miei clienti in circa 15 anni di lavoro".
In molteplici occasioni, in tutti questi anni, mi è capitato che un immobile con determinate caratteristiche incentrate perfettamente ai requisiti di “casa perfetta” vale a dire vicinanza al centro, buone finiture, buona disposizione interna, box auto ecc ecc sia rimasto in vendita più tempo di quanto avessi potuto prevedere al momento della valutazione e/o dell'incarico e viceversa, ho venduto più velocemente altre case che al momento del mandato, proprio per le loro caratteristiche mai avrei pensato di vendere in cosi poco tempo.
Possiamo pensare che si tratta dell'eccezione che conferma la regola, ma non è proprio cosi, o perlomeno di fronte a delle specifiche richieste che determinano l'appetibilità di un bene e su questo non ci piove; possono agire anche altri fattori tutti riconducibili alla figura umana, cioè a chi decide di acquistare quel determinato bene immobile.
Vi illustrerò solo qualche esempio delle diverse situazioni in cui mi sono trovato in tutti questi anni di operato nel settore.
Diversi appartamenti ho venduto a giovani coppie dove la richiesta cardine di ricerca era la vicinanza alla abitazione dei genitori, perchè nel momento in cui la coppia avesse avuto dei figli, i nonni sarebbero stati comodi per l'importante presenza, oppure la vicinanza alla stazione o metropolitana, in quanto estremamente comodi per andare a lavoro.
Un nemmeno tanto banale requisito stravolge, per questo tipo di acquirenti, tutti i criteri e le modalità di ricerca di un immobile, pertanto non importa se l’appartamento sia ad esempio al settimo piano di una palazzina magari in fase di ristrutturazione, oppure esposizione rivolta a nord o piuttosto con uno stato di manutenzione non all'altezza per cui necessita di una costosa ristrutturazione, in questo caso il requisito della vicinanza ai genitori o la vicinanza al lavoro, supera di gran lunga ogni logico metodo di valutazione e di determinazione del valore del bene, questo a dimostrazione che c’è un mercato per tutto e per tutti.
Altre volte appartamenti molto belli non sono stati acquistati perché l'acquirente preferiva le camere rivolte verso un esposizione solare diversa rispetto a quelle dall'appartamento in oggetto, lontano strategicamente dal punto di lavoro ecc ecc, per quanto l'appartamento stesso fosse oggettivamente un ottimo affare.
Casi come questi sono molto frequenti e possono considerarsi comunque puramente soggettivi ma che stanno a dimostrare proprio come sia difficile formulare previsioni di vendita al momento di un incarico.
Ci sono invece delle situazioni dove molti casi inizialmente soggettivi con il tempo diventino poi oggettivi e dimostrino il perché all'interno di una stessa zona si possano trovare prezzi diversi.
Questi punti di vista si riconoscono e si capiscono solamente conoscendo bene il luogo per esserci stati di persona, poiché difficilmente sfogliando solamente le proposte immobiliari dei vari portali oppure osservando i valori delle statistiche si possono cogliere determinati elementi che dimostrano differenze di prezzo.
Qualche mese fa presi in vendita un cantiere di 9 unità abitative, al momento di studiare i listini, vidi subito che un quadrilocale costava circa 20.000-25.000 euro in più rispetto a unità abitative pressoché uguali nella stessa zona che si potevano trovare nei vari siti di portali immobiliari; ovviamente come sempre faccio, andai sul posto e presi atto che proprio vicino allo stabile c'erano varie attività come una scuola, pub, bar e diversi negozi, inoltre notai un grado di finiture e una qualità nella manodopera nettamente superiori agli standard e sopratutto che gli appartamenti erano venduti chiavi in mano e addirittura con i pannelli solari, radiante a pavimento, cappotto termico isolante ecc ecc (non comuni nella zona)... ed ecco dimostrata la differenza di prezzo.
Le caratteristiche sia soggettive che oggettive sono veramente moltissime e dimostrano come i dati ricavati dalle statistiche siano importanti ma non perfetti, lo conferma il fatto di come spesso e volentieri, in una stessa zona, vadano venduti prima gli immobili più costosi rispetto a immobili similari ma meno costosi.
I minimi dettagli, che solo andando di persona sul luogo si riescono a recepire, anche attraverso la preparazione e la valorizzazione, dimostrano tutto ciò e oggi il cliente è talmente preparato da saper riconoscere perfettamente queste differenze di prezzo altrimenti non si spiegherebbe l'esistenza delle differenze stesse e soprattutto non si spiegherebbe perché anche gli appartamenti di prezzo più alto vadano ugualmente venduti, a volte anche prima dei similari a prezzi inferiori.
Concludo dicendo che molte volte il MIGLIOR PREZZO non lo è in senso assoluto ma lo è relativamente ad una unità immobiliare particolare, rispetto ad altre con le identiche caratteristiche "anche se quasi impossibili da trovare".
Tutto ciò per evidenziare che tutto deve essere comprovato da verifiche, preparazione e tanta chiarezza nei confronti di chi investe.
Come ho già accennato all'inizio "non c'è miglior esperto del prezzo di vendita"